|
28 Kasım 2007 ÇARŞAMBA |
Resmî Gazete |
Sayı : 26714 |
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA İLİŞKİN KANUN
Kanun 5711
MADDE 1 –
23/6/1965
tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3
üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün
bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile
oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça
gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının
bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak
tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya
kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden
düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis
edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan
meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle
değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat
irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi
olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra
arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine
yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen
şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir."
MADDE 2 –
634 sayılı Kanunun 4
üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine,
"Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra
gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş,
kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin
parçası diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3 –
634 sayılı Kanunun 10
uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
"Kat
mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik
bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm
veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi
iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük
arz eden birden çok katı veya bölümü, kat
mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak
tescil edilebilir. Böyle bir tescilin
yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik
projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu
Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir."
"Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya
başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen
bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan
yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları"
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil
edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar
hanesinde gösterilir."
MADDE 4 –
634 sayılı Kanunun 11
inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE
11 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili
Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne
tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça,
tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti
kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz
kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti
ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle
göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt
Defterine tescil olunur."
MADDE 5 –
634 sayılı Kanunun 12
nci maddesi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
"MADDE
12 – Kat mülkiyetinin kurulması için,
anagayrimenkulün kat
mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı
belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde
bulunması gerekir:
a)
Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış
cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti,
ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin
konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız
bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek
suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan
ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan,
yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan
mimarî proje ve birden çok yapılarda
yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı
kullanma izin belgesi.
b)
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok
yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine
göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya
malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her
bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş
bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp
sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini
gösteren ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
noterden tasdikli liste."
MADDE 6 –
634 sayılı Kanunun 13
üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Sözleşme düzenlenince kat
irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat
irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü
sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin
kurulması halinde ise
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu
gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine
çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa
anagayrimenkulün leh
ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları
dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine
konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti
kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa
payı ve anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada,
parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek
suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel
kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat
mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları
işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı
sağlanır.
Anagayrimenkulün
sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir.
Anagayrimenkulün
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra,
anagayrimenkulün leh
ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da
anagayrimenkulün tapu
kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti
kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir."
MADDE 7 –
634 sayılı Kanunun 14
üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
"Henüz yapı yapılmamış veya
yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat
irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil
edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün
paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12
nci maddenin (a)
bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b)
bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki
listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır.
Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı
istenmez."
"Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı
anagayrimenkulde, yapı
kullanma izin belgesinin alındığı tarihten
itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Belirtilen süre
içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin
veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen,
kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine
verilmesi gereken 12 nci
maddede yazılı belgelerden eksik olanları
tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri
imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız
bölüm için, anagayrimenkul
belediye sınırları içinde ise belediye, belediye
sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin
Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 8 –
634 sayılı Kanunun 19
uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat
maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte
dördünün yazılı rızası olmadıkça
anagayrimenkulün ortak
yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik
renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun
anayapıya veya
bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar
verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya
anayapının
güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece
tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve
güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun
biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin
rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız
bölümünde anayapıya
zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile
birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak
rızası ile anayapıya
zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik
yapılabilir."
MADDE 9 –
634 sayılı Kanunun 20
nci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde yer alan "koruma"
ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme"
ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan
"yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak
değiştirilmiştir.
MADDE 10 –
634 sayılı Kanunun 22
nci maddesinin ikinci
fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"4721 sayılı Türk
Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası
hükmü burada da uygulanır."
MADDE 11 –
634 sayılı Kanunun 23
üncü maddesinin birinci fıkrasına "tesislerin
yeniden yapılması" ibaresinden sonra gelmek üzere
"ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması
gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi
eklenmiştir.
MADDE 12 –
634 sayılı Kanunun 25
inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Bu gibi
bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün
mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat
malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat
maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi
için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış
olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa
payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu
karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu
davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri
açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin
ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer
aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun
ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun
bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde
yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve
davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız
bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat
maliklerine arsa payları oranında devredilmesine
ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte
davalıya ödenmesine karar verir."
"Bu
maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat
maliklerince alınan dava açma kararının
öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her
halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl
içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan
kalkmışsa düşer."
MADDE 13 –
634 sayılı Kanunun 26
ncı maddesinin ikinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen
borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara
rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay
içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı
istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat
irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında devrine karar verir."
MADDE 14 –
634 sayılı Kanunun 29
uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına
aşağıdaki cümleler eklenmiştir.
"Toplu yapılarda ise
kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak
üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda,
böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim
yılının ilk ayı içinde toplanır."
"İlk toplantı ile
ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi
günden az olamaz."
MADDE 15 –
634 sayılı Kanunun 30
uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Yeter
sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının
yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç
onbeş gün sonra
yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı,
katılanların salt çoğunluğudur."
MADDE 16 –
634 sayılı Kanunun 31
inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Kat
maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle
kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde
beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin
edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat
mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla
iki kişiye vekâlet edebilir."
MADDE 17 –
634 sayılı Kanunun 33
üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"Kat
malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak
32
nci madde hükmü
gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar
tarihinden başlayarak bir ay içinde,
toplantıya katılmayan her kat maliki kararı
öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her
halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde
anagayrimenkulün
bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası
açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok
veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda
süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden
birinin yahut onun katından kira akdine, oturma
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı
surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini
yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki
veya kat malikleri,
anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini
isteyebilir."
"Tespit
edilen süre içinde hâkimin kararını yerine
getirmeyenlere, aynı mahkemece,
ikiyüz elli Türk
Lirasından ikibin Türk
Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci
madde hükmü saklıdır."
MADDE 18 –
634 sayılı Kanunun 34
üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin
anagayrimenkulün
kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere
çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa,
yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her
birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı
mahkemece, elli Türk Lirasından
ikiyüzelli Türk
Lirasına kadar idarî para cezası verilir."
MADDE 19 –
634 sayılı Kanunun 38
inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
"Kat
malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya
toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının
iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini
temsilen yöneticiye,
toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya
toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen
yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle
açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler
kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde
bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden
karşılanır."
MADDE 20 –
634 sayılı Kanunun 47
nci maddesinin
dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
"Bildirmeyenlerin
yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve
onların arsa payları, değeri karşılığında
bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere
öncelikle devredilir."
MADDE 21 –
634 sayılı Kanunun 54
üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
"İmar
Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat
mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve
ortaklaştırma, 9/11/1985
tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46
ncı maddesi, bu
tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16
ncı maddesi gereğince
ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler
anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu
anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya
varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan
önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen
madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle
görevli sulh mahkemesince ayrı
ayrı takdir edilerek,
bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan
üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir
gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla
ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra,
bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün
malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın
almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul
edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur."
MADDE 22 –
634 sayılı Kanuna 65
inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara
İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm"
altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve
67 nci maddeler, 75 ve
76 ncı maddeler olarak
teselsül ettirilmiştir.
"DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapılara
İlişkin Özel Hükümler
Kapsam
MADDE 66
– Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli
üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre
yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak
kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile
bunların yönetimi bakımından birbirleriyle
bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu
yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya
komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller
arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan,
yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan
yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı
kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının
veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı
ayrı dikkate alınır.
Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini
içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı
hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti
ilişkisi kurulamaz.
Yapılar
tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat
irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak
yerler
MADDE 67 – Toplu yapı
kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız
bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis
edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis
edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer
parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm
numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline
kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri
parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri
olur.
Toplu
yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak
sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel
veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri
bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet
plân ve projeleri
MADDE 68
– Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak
nitelikteki yerler ve tesisler, bunların
kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı
kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını
kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili
makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun
olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde
belirtilir.
Kamuya
ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve
bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile
mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını
kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince
üstlenilebilir.
Toplu
yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat
irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda
yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık
ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir
yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69
– Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve
parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan
ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların
her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait
ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat
malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok
niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu
nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde
yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait
ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri
kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve
blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı
ayrıca belirtilir.
Bir
adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı
oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada
bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada
kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim
tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak
şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu
yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna
verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok
yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm
maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak
yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler
kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler
yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm
sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu
yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu
kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden
oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici
hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim
plânında toplu yapı temsilciler kuruluna
verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu,
blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok
niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm
maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu
yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl
seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak
yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı
temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve
temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
sahiptirler.
Yönetim
plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70
– Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için
tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı
düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki
bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının
değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler
kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız
bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu
şarttır.
Geçici
yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu
yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte
dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici
ve denetçi atama
MADDE 71
– Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe,
blok kat malikleri kurulu blok için, blok
niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı
parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen
ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler
kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak
yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi
atar.
Blok
yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat
maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların
ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi,
bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu
yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve
tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı
temsilciler kuruluna katılan yönetici ve
temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile
atanır.
Ortak
giderlere katılma
MADDE 72 – Toplu yapı
kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların
sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak
kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak
yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o
yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün
bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve
yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere
ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri
tarafından karşılanır.
Blok kat
malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici
yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve
İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci
fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı
kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler
üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
bunların başka bir parselde veya kamuya ait
alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin
veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri
sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici
yönetim
MADDE 73
– Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu
oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini
üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun
oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda
bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması
öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici
yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar
devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.
Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini
izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu
süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı
ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle
sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74
– Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak
kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler,
toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla
tatbik edilir."
MADDE 23 –
634 sayılı Kanuna
aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
"GEÇİCİ
MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar
tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan
anagayrimenkullerde,
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç
iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi
zorunludur. Bu
anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin
alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi,
resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri
sırasında cezasız olarak tahsil edilir.
Belirtilen süre içinde kat
irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa
yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için
gerekli olan belgelerden eksik olanların
tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı
sahiplerinden her birine yazılı bildirimde
bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat
irtifak hakkı sahiplerinden her birine,
anagayrimenkul
belediye sınırları içinde ise belediye, belediye
sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin
Türk Lirası idarî para cezası verilir."
MADDE 24 –
634 sayılı Kanunun 18
inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi
yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1
–
Bu Kanun gereğince
hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe
girdiği tarihten itibaren altı ay içinde
hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2
–
13/4/1983
tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği
tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda
yönetim plânı olmasa dahi 12
nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti
kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3
–
Bu Kanunun yürürlüğe
girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait
yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en
geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır.
Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması
için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu
yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim
plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar
geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu
yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının
değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25 –
Bu Kanun yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26 –
Bu Kanun hükümlerini
Bakanlar Kurulu yürütür.
27/11/2007 |
