GAYRİMENKUL SERMAYE İRADLARININ VERGİLENDİRMESİ

siz mükelleflerle aşk tazeleme ayı ey sevgili mükellef zaman geçirmeden hesaplarını gözden geçir bak bu fakir kulum Abdullah Ekinci de bana vereceğini sana ne güzel anlatıyor oku ve uygula. Ey kutsal sevgili olur ya yanlışa sapma sevgilinin aşkını istismar etme, ettiğini fark edersem fincancı katırlarını ürkütürsün ki bir daha aşk şarabını içecek ne hatır nede fincan bulamayız. Bu meyanda makalemizin konusu 2009 yılında elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesi ve beyanı makalemizin konusunu oluşturmaktadır. 

1.            GAYRİMENKUL SERMAYE İRADININ TANIMI: 

Gelir Vergisi Kanunu 70 maddesinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. www.muhasebenet.net

2.            GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINA KONU MAL VE HAKLAR:

Gayrimenkul sermaye iradına tabi mal ve haklar şunlardır;

Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

Voli mahalleri ve dalyanlar;

Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;

Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.);www.muhasebenet.net

Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);

Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;

Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri. 

       3.            GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA HÂSILAT:

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak gelir vergisi kanunu 70 maddesinde sayılan kıymetlerin kiralanması karşılığı nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin:  2007 ve 2008 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse; 2009 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır. Buna karşın, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2009 yılında tahsil edilirse; her yıla ait kira bedeli ilgili yılda yani 2010 ve 20011 yıllarında beyan edilecektir. www.muhasebenet.net

Kiranın tahsilatı para dışı bir ekonomik değerle tahsil edilmesi halinde alınan ekonomik kıymetler Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir. 

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilâtın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. www.muhasebenet.net

25 nolu Gelir Vergisi Sirkülerinde belirtildiği üzere, kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelinin gayrimenkul sermaye iradı, faiz gelirinin ise menkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekir. 

25 nolu Gelir vergisi sirkülerde, mahkeme yoluyla tahsil edilen kira gelirleri için ödenen mahkeme masraflarının kira gelirinin tespitinde gider olarak indirilmesi gerçek gider usulünü seçme şartına bağlanmıştır.  

4.   GAYRİMENKULLERİN  BEDELSİZ KİRALANMALARINDA YAPILMASI GEREKEN UYGULAMA NEDİR: 

Gayrimenkulün bila bedel kiralanması yahut gerçek değerinden düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınır. Buna göre;

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,

Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması, hallerinde kiraya veren mükellef beyanını emsali bedel üzerinden yapmak zorundadır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanununda belirtildiği gibi ilgili gayrimenkul için yetkili mercilere veya mahkemeye tespit yaptırılmışsa emlak vergisi değerinin %5’idir. www.muhasebenet.net

Örneğin: Mehmet Gencel, emlak vergisi değeri 250.000-TL olan bir apartman dairesini dayısının oğluna Ertuğrul Gözelel’ e bedelsiz olarak vermişse; kira geliri elde etmediği halde, emsal kira bedeli (250.000 x %5)= 12.500-TL olacaktır. 

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur. 

5.  EMSALİ KİRA BEDELİ HANGİ HALLERDE UYGULANMAZ: 

Aşağıdaki hallerde emsal kira bedeli uygulanmaz:

Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,www.muhasebenet.net

 Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz),

Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede oturması,

Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar,

Ayrıca, emsal kira bedelinden düşük olan kira gelirinin; kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu gibi ispat edici vesikalara dayanılarak tevsik edilmesi halinde emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmayacaktır. 

6.      GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI HESAPLANIRKEN KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER NELERDİR: 

Gayrimenkul sermaye iradının matrahını tesbit eden iki yöntem vardır. 

Gerçek Gider Yöntemi

Götürü Gider Yöntemi 

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. 

6.1.Gerçek Gider Yöntemi: 

Gerçek gider usulünde, gayrisafi hâsılattan indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74 ncü maddesinde belirtilmiştir. Bu usule göre gayrisafi hâsılattan indirilebilecek giderler aşağıdaki gibidir: www.muhasebenet.net

1. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri,

3. Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (iktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.

 5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6. Amortismanlar,

7. Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

8. Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

9. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli [Dar mükelleflerin (yurt dışında işçi olarak çalışan Türk vatandaşlarımız da dar mükellef kapsamındadır) yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri hariç], (Kirayla oturdukları konutlar için yapılan kira giderlerinin bu hükme göre indirilebilmesi için, söz konusu kira giderlerinin vergi iadesinde kullanılmamış olması gerekmektedir.)

10.Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. www.muhasebenet.net

Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Vergiye tabi hasılata isabet eden yani indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır. 

Vergiye Tabi Hasılat x Toplam Gider

Toplam Hasılat 

6.1.Götürü Gider Yöntemi:

Bu yöntemi seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın %25’i oranındaki götürü gideri indirebilirler.Bu usulü seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. 

7. BEYAN EDİLECEK GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDAN GELİR VERGİSİ KANUNU 89 MADDESİ ÇERÇEVESİNDE YAPILACAK İNDİRİMLER: 

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesinde yer alan bağış ve yardımlar ile harcamalarının tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir. 

7.1.Şahıs ve Bireysel Emeklilik Sigorta Primleri 

Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’unu (bireysel emeklilik sistemi dışındaki şahıs sigorta primleri için beyan edilen gelirin %5’ini) ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla, mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, (Sigortanın veya emeklilik sözleşmesinin Türkiye’de kain ve merkezi Türkiye’de bulunan bir sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş, prim ve katkı payı tutarlarının gelirin elde  edildiği yılda ödenmiş olması gerekir. Ayrıca, prim ve katkı tutarları gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olmalı ve ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında indirilmemiş olmalıdır.) 

7.2.Eğitim ve Sağlık Harcamaları 

Beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları, (Eğitim ve sağlık harcamaları nedeniyle vergi indiriminden yararlanan ücretliler, aynı harcamalarını bu hükümden yararlanarak matrahlarından indiremezler). 

7.3.Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar 

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı. 

7.4.Diğer Bağış ve Yardımlar 

Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilen gelirin (safi iradın) %5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler için %10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.www.muhasebenet.net

 Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen kültür ve sanat faaliyetleri, kültürel varlıkların korunması, yapımı, onarımı vb. ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesi çerçevesinde yapılan her türlü bağış ve yardımların tamamı.

 Bakanlar Kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz mukabili yapılan aynî veya nakdî bağışların tamamı. 

8.            GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA ZARAR DOĞMASI HALİ: 

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayrisafi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.

Gayrimenkul sermaye iradının gider indirim hesabında gider fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, gelecek yıllarda elde edilen kira gelirinden gider olarak düşülebilir. Ancak, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedelini indirim konusu yapması durumunda, zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir. 

9.            Gayrimenkul Sermaye İratlarında İstisna: 

Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2009 yılı için 2.600 TL’si gelir vergisinden müstesna olup, bu tutarı geçmeyen kira gelirleri veya iş yeri olarak kiraya verilmesinden dolayı 22.000-TL yi aşmayan gelirler için beyanname düzenleme ve verme mecburiyeti bulunmamaktadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz. 

Kazancını Ticari, zirai veya serbest meslek icra ederek idame ettiren mükellefler yukarıda bahse konu istisnadan istifa edemezler. www.muhasebenet.net

10.        GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARININ BEYANI: 

Bir takvim yılı içinde elde edilen gayrimenkul sermaye iratları için 26 Mart 2010 akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi verilmek suretiyle beyan edilecektir.

Gayrimenkul sermaye iratlarının beyanının konut, işyeri ve dar mükellefler açısından ayrı ayrı incelemekte yarar vardır. 

11.        GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARINDA ÖRNEK BEYANLAR: 

Örnek–1: Mükellef Mehmet Gencel İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermiş ve 2009 yılında 12.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka bir geliri bulunmayan mükellef, götürü gider usulünü benimsemiştir. 

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır. 

 Örnek–2: Mükellef Tokay Ekinci Erzurum’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermiş ve 2009 yılında 15.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili gerçek giderleri toplamı 7.500 Türk Lirasıdır. 

Gerçek gider usulünde indirilebilecek gider tutarını tesbit formülü aşağıdaki gibidir; Mükellef Tokay Ekinci’nin indirebileceği gerçek gider 6.200-TL dir.  

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

 Örnek–3: Mükellef Fikrettin Sığın İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermiş ve 2009 yılında 30.000 Türk Lirası kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2009 yılı içinde bireysel emeklilik sistemine 4.000- TL katkı payı ödemiş ve Lütfiye Burat Devlet Hastanesi’ne 12.000 -TL nakit olarak bağışta bulunmuştur. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. www.muhasebenet.net

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır 

 Fikrettin Sığının Bireysel emeklilik sistemine ödediği 4.000-TL katkı payının indirim konusu yapılabilecek yıllık toplam tutarı beyan edilen gelirin (safi iradın) %10’u (20.550x %10) olan 2.055-TL’yi aşamayacağından sadece 2.055-TL’lik kısmı indirim konusu yapılabilecektir. Diğer yandan hayırsever Fikrettin Sığın’ın genel bütçeli idarelere bağlı olan Lütfiye Burat devlet hastanesine yaptığı bağışın tamamı indirim konusu yapılabilecektir. 

SONUÇ 

Evet 2009 yılında sahip olduğumuz ve Gelir vergisi Kanunu 70 maddede sahip değerlerimizi kiralamamız neticesinde elde ettiğimiz kıymetlerimizi kanunlarda belirtilen nispetleri oranında vermemiz vadandaşlığımızın gereğidir. www.muhasebenet.net