Uygulamada en çok tereddüde
düşülen husus, hem konut hem de işyeri kira geliri
elde edenlerin durumu ile ilgili. 2008 yılında hem
konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış
işyeri kira geliri elde edenler açısından 19 bin 800
TL'lik beyan sınırının hesaplanmasında, 2 bin 400
TL'lik istisna tutarının üzerindeki konut kira
geliri ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira
gelirinin toplamı dikkate alınacak.
Konut kira gelirinin 2 bin 400 TL'yi aşan kısmı ile
işyeri kira gelirinin toplamı 19 bin 800 TL'yi
aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan
edilecek. Aşmıyorsa, işyeri kira geliri beyannameye
dahil edilmeyecek, sadece 2 bin 400 TL'yi aşan konut
kira geliri beyan edilecek.
ÖRNEK 1:
Ahmet Bey 2008
yılında 6 bin TL konut kira geliri, 12 bin TL vergi
kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde
etmiş olsun. Ahmet Bey'in konut kira gelirinin 2 bin
400 TL'si gelir vergisinden müstesna olup, geri
kalan 3 bin 600 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı
15 bin 600 TL olur. Bu tutar 19 bin 800 TL'yi
aşmadığından, Ahmet Bey işyeri kira gelirini
beyannameye dahil etmeyip, sadece konut kira
gelirini beyan edecek.
ÖRNEK 2:
Mehmet Bey 2008
yılında 2 bin 100 TL konut kira geliri, 18 bin TL
vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri
elde etmiş olsun. Mehmet Bey'in konut kira geliri 2
bin 400 TL'lik istisna tutarının altında kaldığı
için toplama dahil edilmeyecek. İşyeri kira geliri
de 19 bin 800 TL'lik beyan sınırını aşmadığından,
Mehmet Bey kira gelirlerinin her ikisini de beyan
etmeyecek.
ÖRNEK 3:
Ali Bey 2008 yılında
9 bin TL konut kira geliri, 18 bin TL de vergi
kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde
etmiş olsun. Ali Bey'in konut kira gelirinin 2 bin
400 TL'si gelir vergisinden müstesna olup, geri
kalan 6 bin 600 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı
24 bin 600 TL olur. Bu tutar 19 bin 800 TL'yi
aştığından, Ali Bey hem konut kira gelirini hem de
işyeri kira gelirini beyan edecek.
Görüldüğü gibi, Ali Bey'in işyeri kira geliri 19 bin
800 TL'nin liranın altında olmakla birlikte, konut
kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile
birlikte toplamı 19 bin 800 TL'yi aştığından, işyeri
kira gelirini de beyannameye dahil edecek.
İŞYERİ KİRALARINDA
VERGİ STOPAJI
KAMU idare ve müesseseleri, iktisadi kamu
müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş
ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve
vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler,
yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan
etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı,
zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı
esasına göre tespit eden çiftçiler, işyeri kira
ödemeleri sırasında yüzde 20 oranında gelir vergisi
kesintisi (stopaj) yapmak zorundalar.
Kiracı, yaptığı gelir vergisi kesintisini, her ay ya
da üç ayda bir 'muhtasar beyanname' ile beyan edip,
vergi dairesine yatırmak zorunda.
KİRACI STOPAJI
YATIRMAZSA EV SAHİBİNİN BAŞI DERDE GİRMEZ
Gayrimenkulünü kiraya veren kişinin, kiracının kira
stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine
yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu yok.
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan
edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan
sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca
müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların
belirlenmesi gerekiyor.
İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi
kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de
müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye
Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, beyan
edilmeyen veya beyan edilmekle birlikte ödenmeyen
kira stopajından dolayı gayrimenkul sahibinin
sorumluluğu söz konusu değil.
Kiradan kesilen
vergilerin mahsubu
İŞYERİ kiralarından kesilen verginin, kira geliri
nedeniyle beyanname verildiği zaman hesaplanan
vergiden mahsubu için 'stopajın yatırılmış olması
koşulu' aranmıyor.
Yıllık beyanname ile beyan edilen kira geliri
üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içinde kesilen
vergilerin mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen
kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi
sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı
olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını,
kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen
vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren
tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterlidir.
İşyerinin çocuğun
kullanımına bedelsiz tahsisi
MÜLKİYETİ anne ya da babaya ait olan işyerinin,
bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının
hem gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), hem de
gelir vergisi kesintisi yönünden iki boyutu var.
GVK'nın 94. maddesinde, ticaret şirketleri ve
maddede sayılan diğer gerçek ve tüzel kişilerin aynı
Kanun'un 70. maddesinde yazılı mal ve hakların
kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak
sahiplerinin gelir vergisine mahsuben tevkifat
yapmaya mecbur oldukları belirtilmiştir. Diğer
taraftan vergi tevkifatı yapmak için işyeri sahibine
'nakden' veya 'hesaben' ödeme yapılmış olması
gerekiyor. Bu nedenle nakden veya hesaben bir ödeme
yapılmaması halinde emsal kira bedeli üzerinden
gelir vergisi kesintisi yapılması söz konusu değil.
Ancak kira geliri tahsil etmeyen anne ya da babanın,
çocukları tarafından kiralanan gayrimenkulün işyeri
olarak kullanılması nedeniyle emsal kira bedeli
olarak hesaplanacak tutarı, gayrimenkul sermaye
iradı (kira geliri) olarak, yıllık gelir vergisi
beyannamesi ile beyan etmeleri ve tahakkuk
ettirilecek vergiyi de ödemeleri gerekiyor.
Yukarıda açıklanan konu, mülkiyeti usul ve fürua ya
da kardeşe ait işyeri için de aynı. Yani, mükellefin
işyeri olarak kullandığı gayrimenkulün mülkiyetinin,
usul ya da fürudan birine ya da kardeşine ait olması
durumunda da benzer uygulama söz konusu.
Emsal kira bedeli
uygulaması nedir?
GAYRİMENKUL sermaye iratlarında, emsal kira bedeli
esası öngörülmüş ve kiraya verilen mal ve hakların
kira bedellerinin emsal kiradan düşük olamayacağı
hükme bağlanmıştır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 73.
maddesine göre, 'Kiraya verilen mal ve hakların kira
bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina
ve arazide emsal kira bedeli, belirlenen vergi
değerinin yüzde 5'idir.'
Emsal kira bedelinin uygulanıp uygulanmayacağına,
öncelikle intifaya (kullanıma) bırakılan
gayrimenkulün mesken mi yoksa işyeri olarak mı
kullanıma bırakıldığına, daha sonra da mesken veya
işyeri olarak kullanıma bırakılan gayrimenkulün
usul, füru veya kardeşlerin mi yoksa bunların
dışındaki kişilerin mi kullanımına mı bırakıldığına
bakılarak karar verilmesi gerekiyor.
Bedelsiz olarak veya düşük bedelle başkalarının
(usul, füru veya kardeşlerin dışında) kullanımına
bırakılan gayrimenkuller için bu gayrimenkullerin
mesken veya işyeri olup olmadığına bakılmaksızın
emsal kira bedeli esası uygulanacak.
Bedelsiz olarak binaların mal sahiplerinin usul,
füru veya kardeşlerinin 'ikametine tahsis edilen'
gayrimenkuller için emsal kira bedeli esası
uygulanmayacak (GVK Md. 73/2). Ancak bedelsiz olarak
usul, füru veya kardeşlerinin kullanımına bırakılan
'işyerleri' için emsal kira bedeli esası
uygulanacak.
Yukarıda yapılan açıklamalara göre:
l Gayrimenkulün gerek mesken gerek işyeri olarak
başkalarının ikametine bırakılması halinde, emsal
kira bedeli uygulanacak,
l Usul, füru veya kardeşlerin ikametine bırakılan
meskenler için emsal kira bedeli uygulanmayacak,
l Gerek başkalarının gerekse usul, füru veya
kardeşlerin ikametine bırakılan işyerleri için
nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunulmaması,
başka bir ifade ile defter ve belgelerde gider
olarak gösterilmemesi şartıyla, gelir vergisi
tevkifatı yapılmayacak,
l Başkalarının kullanımına bırakılan mesken ve
işyerleri ile usul, füru veya kardeşlere bırakılan
işyerleri için emsal kira bedeli uygulanacağından,
emsal kira bedeli mal sahipleri tarafından elde
edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan
edilecek.
Eşe ait dairenin ev
ve işyeri olarak kullanılması
MÜLKİYETİ eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgah
hem de işyeri olarak kullanılması durumunda, söz
konusu ikametgah vergi mevzuatı açısından işyeri
olarak kabul ediliyor. Böyle bir durumda, söz konusu
gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira
bedeli üzerinden tevkifat yapılmaz. Ancak
gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira
bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi
beyannamesi verilmesi gerekiyor.
Emsal kira bedeli
ne zaman uygulanmaz?
GELİR Vergisi Kanunu'nun, 'Emsal Kira Bedeli Esası'
başlıklı 73. maddesinde, emsal kira bedelinin
uygulanmayacağı durumlar dört bent halinde aşağıdaki
gibi sıralanmıştır.
l Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla
bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
l Konutların, mal sahiplerinin oğlu, kızı, torunu,
annesi, babası veya kardeşlerinin ikametine tahsis
edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin
ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu
konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli
hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri
için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
l Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde
veya dairede ikamet etmesi,
l Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli
idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer
kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,
emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Ayrıca, yetkili
özel mercilerce ya da mahkemelerce takdir veya
tespit edilmiş bir kira bedeli varsa, bu kira
tutarına itibar edilir, ayrıca emsal kira bedeli
hesaplanmaz.
Kimler sadece kira
gelirini beyan edecek?
2008 yılında beyana tabi kira gelirinin yanı sıra
elde edilen aşağıdaki gelirler beyannameye dahil
edilmeyecek, sadece kira geliri beyan edilecek.
l Tevkifata tabi tutulmuş mevduat faizleri, repo
gelirleri, özel finans kurumlarınca kar ve zarara
katılma hesabı karşılığında ödenen kar payları ile
menkul kıymetler yatırım fonları katılma belgelerine
ödenen kar payları,
l 1.1.2006 tarihinden itibaren ihraç edilen hazine
bonosu ve devlet tahvillerinden elde edilen faiz
gelirleri ile alım satım kazançları.
l SSK, Bağ-Kur veya Emekli Sandığı'ndan alınan
emekli, dul ve yetim aylıkları,
l Tek işverenden alınmış ve tevkif suretiyle
vergilendirilmiş ücretler,
l Birden fazla işverenden alınmış olmakla beraber,
birden sonraki işverenden alınan ve tutarı 19.800
TL'yi aşmayan tevkifata tabi tutulmuş ücretler,
l Gerçek usulde tespit edilmeyen zirai kazançlar,
l İstisna hadleri içinde kalan kazanç ve iratlar,
l 960 TL'yi aşmayan, tevkifata ve istisna
uygulamasına konu olmayan off-shore hesap faizi ve
alacak faizi gibi menkul sermaye iratları,
l 07.10.2001 tarihinden itibaren düzenlenen şahıs
sigorta poliçeleri dolayısıyla elde edilen menkul
sermaye iratları.
Stopaj, işyeri
kirası üzerinden ödenir
ÖZELLİKLE doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi
serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri
açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde
icra edilebilmekte.
İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem
konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde,
kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak
kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma
isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira
bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi)
yapılması gerekiyor.
Yarın: Kira geliri
beyanında özellikli durumlar ve yurtdışındaki
vatandaşların Türkiye'deki kira gelirleri
