|
Tapu
değişikliğinde iyi haber
Kat irtifaklı tapusunu kat
mülkiyetli tapuya geçirmeyen vatandaşlara 1.000 lira
ceza getiren Kat Mülkiyeti Kanunu’nda değişiklik
yapılacak. Kat mülkiyetinde süre uzuyor kuyruğu
bitirecek formül aranıyor.
Kat irtifaklı tapusunu kat mülkiyetli tapuya geçirmeyen
vatandaşlara 1.000 lira ceza getiren Kat Mülkiyeti
Kanunu’nda değişiklik yapılacak. Yeni tasarıda tapu
dairelerinde yığılma olacağı gerekçesiyle “iskan ruhsatı
olan” binaların kat mülkiyetine geçiş süresinin 2 yıl
uzatılması gündemde. Tasarı vatandaşları belediye ve
tapu dairesi arasında koşturmaktan da kurtaracak.
Vatan Gazetesi'nde yer alan habere göre kat irtifakı
tapularını kat mülkiyetine geçirmeyenlere 1.000 TL ceza
getirilince vatandaş tapu dairelerine ve belediyelere
koştu. Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Başkanı Ali
Çetin Önder, “Yasa ile vatandaşlar nereye ve nasıl
başvuracağını şaşırdı. Gelen yoğun tepki ve sorular,
yasa koyucuları harekete geçirdi” dedi. Üzerinde
çalışılan yeni düzenlemelerin içinde, 28 Kasım olarak
belirtilen süre bitiminin “iskan ruhsatı olan” binaların
kat mülkiyetine geçişi için 2 yıl ertelenmesi de var.
Kat irtifakı tapusu, müteahhitlerin arsadan yararlanma
hakkını ifade ediyor. Projenin aslına ne derece uygun
inşa edildiğini gösteren iskan ruhsatı alındıktan sonra
ise bu tapu kat mülkiyetine dönüştürülüyor. Türkiye’de
binaların yüzde 70’inin iskan ruhsatı bulunmuyor. Ancak
bu boşluğu doldurmak için hazırlanan 5711 sayılı Kat
Mülkiyeti Kanunu vatandaşlarda pek çok soru işareti
yaratmış durumda. Bu soru işaretlerini gidermek için iki
gün önce Tapu Kadastro, Bayındırlık ve Maliye
Bakanlıkları’nda üst düzey yetkililerle konuyu masaya
yatırdıklarını ve ortak bazı çözüm önerilerini ortaya
koyduklarını söyleyen TADEM Başkanı Ali Çetin Önder,
“Yapılması planlanan ilk değişiklik süreyle ilgili.
Vatandaşları belediye ve tapu dairesi arasında
koşturmaktan kurtaracak yeni formüller üzerinde de
çalışılmaya başlandı” dedi.
İskan affı masada
28 Kasım’a kadar iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine
geçmeyen vatandaşların 1.000 liralık para cezalarının
tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı konusunun
aydınlatılacağı yeni tasarıda ayrıca iskan ruhsatı
alamayan binaların iskan affına alınıp alınmayacağı da
kesinlik kazanacak. Önder, Bayındırlık ve Maliye
Bakanlıkları’nın değişmesi nedeniyle yeni tasarının
birkaç ayı bulacağını açıkladı.
Ankara’da üst düzey yetkililerle yaptıkları görüşmelerde
TADEM olarak çözüm önerilerini ortaya koyduklarını ifade
eden Önder, şöyle devam etti: “Bizim önerimiz şu:
Belediyenin elinde hangi evlerin iskan ruhsatının
olduğu, hangilerinin olmadığı yer alıyor. Belediye
teknik ekipleriyle iskan ruhsatı olmayan projelerin
neden iskan almadığını inceleyebilir. Projeye uymamaktan
kaynaklanan bir nedenle iskan alınamadıysa, vatandaşlar
evin gerçek değeri veya beyan edilen asgari birim emlak
değeri üzerinden yasayla belirlenecek bir yüzdeyi
öderse, tek seferde verilecek bu bedelle kat mülkiyetine
geçiş sağlanabilir. Bu sürede vatandaşın sürekli
belediye ve tapu müdürlüklerine gelmesinin de önünü
kesmek için, belediyeler iskan ruhsatı verilmesine
ilişkin yazıyı doğrudan tapu müdürlüğüne iletebilir,
tapu müdürlüğü de gerekli düzeltmeyi yapabilir. Binanın
deprem güçlendirmesi yapılacaksa belediye iskan
ruhsatını vermek için bunu üstlenip bedelini sonra
maliklerden alabilir.”
Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi
- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş,
aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir
düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu
dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi”
kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır
alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak
değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor.
Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar
verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya
göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi
yapması yeterli oluyor.
Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor
Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı
müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı
masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması
gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren
binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir
yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti
ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan
ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek
tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma
düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için
başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak
zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada
oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor
ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı
aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.
PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK?
1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat
mülkiyetine geçilmemişse
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri,
içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya
anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan
ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları
sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının
verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek,
binayı tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek
kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını
“arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu
alacak.
- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri
dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar
350 liranın altında olmayacak.
- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak
belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre
zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek.
Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı
alınacağı henüz netleştirilmedi.
2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite
ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden
bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik
firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte,
bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını
kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum
söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye
vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye
iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya
ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek
karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını
taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye
“iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar
altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek
tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, %vergi% dairesinden bina
harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta
primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı
bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve
elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre
ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye
uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu
yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon
kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu
kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı
alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her
borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani,
vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat
almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir
maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.
3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili
gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın
projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını
taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı
hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar
verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev
sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu
cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine
geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp
yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız
olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle
sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar
için “iskan affı”nın getirilmesi...
Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?
Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma
hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat
bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına
uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları
gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı
kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda
alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat
irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki
oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli
tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin
liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni
kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak
vergilerinin alınabilmesi...
Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor
KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi
ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan
alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat
firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı
projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin
firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde
daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak
projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler
olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı
almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile
projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu
binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden
elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.
Milliyet/18.05.2009
-Hükümet yanlıştan dönmeli |
