TAPU KANUNU 

Madde 1 - Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul Devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru, hususi idareye ait ise vali, evkafa ait ise evkaf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye reisi, köye ait ise muhtar ve mahsus kanunla teşekkül etmiş diğer hükmi şahıslara ait ise bunların kanuni mümessilleri salahiyetlidirler. Bu mümessillerin salahiyetlerini kullanma şeklini gösteren kanunlar hükmü yerinde durmaktadır.

Madde 2 - Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salahiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.

Madde 3 - Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına müsteniden sahiplendikleri gayri menkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Hükümetin izni alınmak şartıyla müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil olunabilir.

Madde 4 - Madenlerin tesciline ait muamelelerde mahsus kanun ve nizamlarına göre verilecek belgelerin İktisat Vekaletince tasdik edilmiş olması şarttır.

Madde 5 - (Mülga : 4/11/1990-3678/31 md.)

Madde 6 - (Mülga : 11/6/1945-4753/64 md.)

Madde 7 - (Mülga:16/2/1995 - 4070/15 md.)

Madde 8 - Denizden doldurulmak istenilen yerler için o yerin en büyük malmemurundan izin almak lazımdır. Bu izin doldurulacak yer belediye sınırı içinde ise belediyenin, limanı da alakadar ediyorsa liman dairesinin veya deniz ticareti idaresinin ve müstahkem mevki kumandanlığı olan yerlerde müstahkem mevki kumandanlığının muvafakatları alındıktan sonra 3 yıl müddetle verilir. Belediye sınırı dışında ise alakalarına göre vilayet veya kaza idare heyetlerinin muvafakati alınır. İzinle doldurulan bu yerler izin veren dairelerden alınacak belgeler üzerine değer baha aranmaksızın dolduran namına tapu sicillerine geçirilir. Üç yıl içinde makbul bir özür olmaksızın doldurma işini bitirmeyenlerin bu yerlerden eli çektirilir.

Madde 9 - İzinsiz doldurulmuş olan yerlerin tescilinde mahzur olmadığı alakalı daire ve heyetlerce kabul olunursa doldurulan yerlerin doldurulmuş olduğu halindeki değer bahasının onda biri alınmak şartı ile dolduran namına tescili yapılır.

Madde 10 - Deniz kıyısında teressübattan veya denizlerin med ve cezrinden dolmuş yerlerin satılmasında mahzur olmadığı sekizinci maddede yazılı alakalı dairelerce bildirildiği takdirde o yerlerin kendi gayrimenkulüne bitişik olan kısmını o gayrimenkul sahibinin kendisine yapılacak tebligattan itibaren iki sene içinde takdir olunacak değer baha ile almağa hakkı vardır. Bu yerleri satın alanların o yeri korumak için rıhtım inşası hakkı olacaktır.

Madde 11 - Sahipli bir gayrimenkulun önü veya bitişiği doldurulmak istenildiği takdirde sahibinden başkasına izin verilemez. İzinsiz olarak sahibi tarafından doldurulan böyle bir yerin tescilinde mahzur olmadığı alakalı daire ve heyetlerce bildirildiği takdirde doldurulan yerin doldurulmuş olduğu haldeki kıymetinin onda biri alınıp dolduranın veya dolduranın yerine geçenin namına asıl mülkü ile birleştirilerek tescil olunur.

Devlet, vilayet, belediye veya köy meclisince sıhhi, içtimai veya iktisadi sebeplerle yapılacak doldurma işlerinde yukarıdaki fıkrada yazılı gayrimenkul sahiplerine doldurmağa yetecek mühlet verilerek doldurma teklif olunur. Bu müddet içinde doldurmadıkları takdirde bu hakları kalmaz.

Madde 12 - Bir gayrimenkulun önünde veya bitişiğinde olup ta sahibi tarafından doldurulmak istenilen yerin doldurma işi bitirilmeksizin o gayrimenkul bir başkasının mülkiyetine geçer veya ayni bir hakla takyid olunursa, başka suretle mukavele bulunmadığı takdirde bu muamele işin şartları mahfuz olmak üzere doldurulan yerde de sari olur.

Madde 13 - Devletçe veya vilayet ve belediyelerce yapılan liman, dalgakıran, inşaat ile temizleme ve taramadan meydana gelecek arazi hususi kanunlarındaki hükümlere bağlıdır.

Madde 14 - 8, 9, 10, 11 ve 12 nci maddeler hükmü bataklık olmayan göl ve nehir kenarlarında da caridir. Şu kadar ki nehrin asıl yatağını ve suların akıntısını bozmadığı ve alt taraflara ve başkalarına mazarratı olmayacağı hakkında fenni rapor aranır.

Başlı başına tasarruf olunabilecek deniz, göl veya nehir metrukatı bulunan sahipsiz yerler sahipli bir gayrimenkulun önünde veya bitişiğinde bulunursa o gayrimenkul sahibine değer baha ile satın alması teklif olunur. Bir yıl içinde talip olmadığı takdirde başkalarına satılır.

Bu yerler başlı başına tasarruf olunmayacak halde ise takdir olunacak değer baha ile bitişiğindeki gayrimenkul sahiplerine temlik olunarak kendileri borçlandırılır.

Göl veya nehrin istila veya tahrip ettiği yerlerin sahiplerine Kanunu Medeninin 636 ve 637 nci maddeleri hükmü yerinde durmak üzere mukabil tarafta bu sebeplerden meydana gelmiş arazi var ise muadili parasız verilebilir.

Madde 15 - (Birinci fıkra Mülga: 18/1/1950-5516/12 md.)

Sahipli arazide husule gelen bataklıkların sıhhi sebeplerinden dolayı kurutulması zarureti tahakkuk edince Devlet veya vilayet tarafından verilecek müsait bir mühlet içinde sahipleri kurutmadıkları takdirde o bataklık Devlet veya vilayet tarafından kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafına iştirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Masrafa iştirak etmeyenlerin arazisi kurutanın mülkü olur. (Değişik: 18/10/1962-79/1 md.) Bu takdirde, gayrimenkulun bataklık halindeki gerçek karşılığı olarak arazi sahibine ödenecek bedelinin tespitinde 6830 sayılı İstimlak Kanunu hükümleri uygulanır.

Madde 16 - Hususi kanunlarında müsaade edilenleri hariç olmak üzere Devlete,belediyelere ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz ve hususi bina yapılamaz. Şahıslara ait ormanlarda dahi ait olduğu vekaletten izin alınmadıkça tarla açılamaz.

Madde 17 - Erbabı vukufa takdir ettirilen değer bahaların ikinci derecede tasdiki belediyelerce seçilecek iki zatın da iştirakiyle mahalli idare heyetlerine aittir.

Madde 18 - Bu kanunda yazılı vergi kıymetleri 1837 numaralı Bina Vergisi ve 1933 numaralı Arazi Vergisi Kanunları mucibince vergiye matrah olan kıymettir.

Madde 19 - Değer bahalar müsavi taksitlerle beş yıl içinde vergi ile birlikte Tahsili Emval Kanununa göre tahsil olunur. İki seneye ait taksit ödenince gayrimenkul sahibi namına tescil edilir ve geri kalan taksitler için o gayrimenkul ipotekli olur.

Madde 20 - Bu kanunun neşrinden evvel muamelesi bitip te tahakkuk ettirilmiş olan değer bahalar dahi 19 uncu maddede yazılı şekilde taksitle tahsil olunur.

Madde 21 - Köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy veya belediye namına tescil olunur.

Madde 22 - Kadastro veya tapu tahriri yapılmış olan yerlerle tapu senet veya kayıtlarına sahiplerinin fotoğrafı yapıştırılmış olan gayrimenkullerin vuku bulacak tasarruf muameleleri için belediye veya köy ilmühaberleri aranmaz. Kanunu Medeninin meriyeti tarihine kadar musakkaf ve hükümde olan bağ ve bahçe ve arsaların on beş, diğer arazinin on seneden daha az bir müddet içinde husul bulmuş olan iktisap sebeplerine veya Kanunu Medeninin meriyetinden sonra düşürülmüş olan kayıtlara müstenit tasarruf muameleleri için dahi böyle yapılır. Ancak bu muamelelerde kayıt sahibinin fotoğraf vermesi ve bu fotoğrafın kayda yapıştırılması lazımdır.

Bu çerçeve dışında kalan muamelelerle 2 nci fıkradaki hallerde fotoğraf veremeyenler için gayrimenkulun sahibi olduğuna ve başkasının alakası bulunmadığına dair belediye veya köy ilmühaberi almak lazımdır.

Madde 23 - İlmühaber alınması lazım gelen muameleler için belediye veya ihtiyar meclisi ilmühaberi tasdikten imtina ederse bu imtina sebeplerini şerh ile izaha mecburdur. Bunu yapamazsa hakkında kanuni takibat yapılır. Tapu idareleri yapacakları tetkik ve tahkik üzerine bu sebeplerin kanuni olmadığını anlarlarsa işi tapu komisyonuna verirler. Komisyon da sebeplerin kanuni olmadığına karar verirse tapu idarelerince muamele yapılır. Aksine karar verirse tapu idareleri 1515 numaralı kanunun şumülü dışındaki hallerde alakalıyı mahkemeye gönderir. Kaza tapu komisyonlarının kararlarına karşı alakalıların vilayet tapu komisyonlarına itiraz hakları vardır

Madde 24 - Köylerde bulunan metruk ve kimsesiz mezarlıklarla vakfa ait umumi mezarlıklar köyün manevi şahsiyeti namına tescil olunur.

Madde 25 - 1580 sayılı Belediye Kanununun 159 uncu maddesi ile 2510 sayılı İskan Kanununun 21 inci maddesi dışında kalan mera, baltalık gibi köy orta malı sayılan yerlerin tescili ve alım satım şekilleri hakkında hususi hükümler konulacaktır.

Madde 26 - (Değişik: 6/1/1954-6217/1 md.) Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından tanzim edilir. Alakalıların isteği halinde resmi senedi tanzim için memurlar ikametgahlara giderler, bu sırada gelecek haciz ve tahdit kararları resmi senedi yapmak için  ikametgaha gitmiş olan memura tebliğ olunur.

(Ek hüküm: 2/4/1998 - 4358/3 md.) Resmi senede tarafların kimlik bilgileri ile birlikte vergi kimlik numaraları da kaydedilir.

(Değişik:6/3/1981-2421/1 md.) Resmi senedi, taraflar ile hazırlayan memur ve tapu sicil muhafızı imzalar. Tarafların kimliklerinde şüpheye düşülen hallerde tanık getirilmesi istenebilir.

Kanunların tanık bulundurulmasını zorunlu kıldığı hükümler saklıdır.11 Ocak 1926 tarihli ve 711 sayılı Kanun gereğince yapılacak akitlerde de aynı usul uygulanır.

Birinci fıkrada beyan olunan irtifak hakkı tesisi vaitleri tapu siciline re'sen şerh verilir. Bunlardan irtifak hakkı tesisi vadine mütedair resmi senetler tapuya şerh verilmekle, taalluk ettiği gayrimenkulun sonraki maliklerini de ilzam eder.

Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re'sen terkin olunur.

(Ek : 26/4/1984-3000/1 md.) Konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum veya kuruluşlarınca (Ordu Yardımlaşma Kurumu dahil) açılacak kredilere karşılık teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemleri, resmi senet tanzim edilmeksizin alacaklı ile borçlu ve varsa kefilleri arasında yapılan kredi veya borç sözleşmelerine istinaden, ilgililerin talebi üzerine, tapu sicil muhafızlıklarınca tapuya tescil edilir.

(Ek: 12/3/1985-3163/1 md.) Tarımsal kredi sebebiyle bankalar veya kamu kurum ve kuruluşları lehine teminat olarak gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemlerinde de bu usule uyulur.

Madde 27 - Tapu Sicil Muhafız veya memurları tarafından yapılan resmi senetlere iki tarafın ve tapu senetleriyle akde müstenit olmayan iktibaslarda kayıtlara sahibinin 6x4 büyüklüğünde ve mümkün olan yerlerde fotoğrafları yapıştırılır. Bu imkanı idare heyeti tayin eder. Tapu sicil muhafızları veya memurları da küçüklük ve sair makbul mazeretleri göz önüne alabilirler.

1515 numaralı kanunun şümulüne girmeyen fotoğrafsız tapu kayıt ve senetlerine fotoğraf yapıştırılmak istenildikçe tapu memurluğunca hüviyeti bilinmeyenler için hüviyetleri tasdik ettirilerek fotoğraf yapıştırılır.

Madde 28 - Akte ve tescile müteallik tapu işleri idari emirlerle durdurulamaz.

Madde 29 - (Mülga: 25/2/1952-5887/126 md.)

Madde 30 - Plan ve resmi mesahaya istinad etmeyen gayrimenkul mallarda eskiden beri malum ve muayyen olan hududa itibar olunur. Borçlar Kanununun 215 inci maddesi hükmü yerinde durmaktadır.

Madde 31 - (Değişik: 25/1/1950-5520/1 md.) Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp ta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar veçhile kaydolunur.

Mahkeme gayrimenkulun başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir.

İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.

Madde 32 - Planı veya resmi şekilde yapılmış haritası bulunan gayrimenkullerin gerek kazaen ve gerekse rıza en parçalara ayrılmasında harita yapılması mecburidir. Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde olup ta tapu fen memuru bulunan yerlerde plan ve haritaya bağlı olmayan gayrimenkullerin parçalara ayrılmasında da harita yapılır. Belediye sınırları dışında bulunan gayri menkullerden kazai şekilde parçalara ayrılanların haritasını yaptırmak hakimin takdirine bağlıdır.

Madde 33 - Kanunu Medeninin 934, 935 inci maddelerine göre sicillin tashihine ve bir ayni hakkın sükut edip etmediğinin tayinine dair tapu sicil muhafız veya memuru tarafından mahkemeye yapılacak müracaatlar ve bunun üzerine verilecek kararlardan bir güna harç ve resim alınmaz ve bunlara damga pulu yapıştırılmaz.

Madde 34 - Bedelli akitlerde ve bir aktin yapılması diğerinin yapılmış olmasına bağlı olan hallerde alakalılar tapu sicil muhafız veya memurunu yediadil yapabilirler. Bu takdirde memur tarafından paranın hak sahiplerine verilmesi Akitlerin tamam olmasına bağlıdır. Akitler tamam olmazsa memur parayı kimden almış ise alakalılar dağılmadan huzurlarında derhal ona geri verir ve taalluk ettiği muameleleri bozar.

Madde 35 – (Değişik madde: 03/07/2003 – 4916/19.md)[1]

Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi  de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz  üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Madde 36 - (Mülga: 03/07/2003 – 4916/38(b)md)[2]

Madde 37 - Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salahiyetli makamlarından verilip te Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır.

Madde 38 - 8 cemaziyelevvel 1275 tarihli tapu nizamnamesi ve zeyillerinin ve 28 receb 1291 tarihli emlak nizamnamesinin ve 7 muharrem 1293 tarihli arazi hakkındaki fıkaratı nizamiyenin ve 8 receb 1276 tarihinde iradesi çıkmış olan tapu senedatı hakkındaki talimatnamenin ve 28 receb 1276 tarihinde iradesi çıkmış olan tarifnamenin ve emvali gayrimenkulenin tasarrufuna dair 3 mart 1329 tarihli muvakkat kanunun ve defterhane idarelerinin teşkilat ve tensikatına dair 17 temmuz 1323 tarihli nizamname ile zeyillerinin ve emvali gayrimenkulenin muamelatı tasarrufiyesinde tapu senedatı ile kayidlerine alakadarlarının fotoğrafileri yapıştırılmasına dair 30 kanunusani 1926 tarihli kanunun Kanunu Medeni ile Kanunu Medeninin tatbikına aid kanun ve Borçlar Kanunu ile ortadan kalkmamış olan hükümler ile başka kanunların bu kanuna uygun olmayan hükümleri kaldırılmıştır.

Geçici Madde 1-(2644 sayılı Kanunun numarasız Muvakkat maddesi olup teselsül için numaralandırılmıştır.)- Bu kanunun meriyetinden evvel açılarak tarla veya bağ ve bahçe haline konulmuş olup ta henüz muamelesi bitmemiş yerler hakkında da bu kanunun 6 ncı maddesi hükümleri tatbik olunur.

Madde 39 - Bu kanun hükümleri, neşrolunduğu tarihten itibaren yürümeğe başlar.

Madde 40 - Bu kanun hükümlerini Adliye, Dahiliye, Maliye Bakanları yerine getirir.

22/12/1934 TARİHLİ VE 2644 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDE:

1 - 26/4/1984 tarih ve 3000 sayılı kanunla gelen Geçici Madde:

            Geçici Madde - 2/2/1984 tarihli ve 2977 sayılı İdari Usul ve İşlemlerin Yeniden Düzenlenmesi ile İlgili Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi, 22/12/1934 tarihli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu için adı geçen Kanunla verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

2644 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖTERİR LİSTE

Kanun                                                                              Yürürlüğe

No.           Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler         giriş tarihi

------         ---------------------------------------                    ------------

4541                            

                                       15/4/1944

4753                            

                                       15/6/1945

5516                            

                                       23/1/1950

5520                            

                                       31/1/1950

5887                            

                                       29/3/1952

6217                            

                                         9/1/1954

79                            

                                         23/10/1962

2421                            

                                         8/3/1981

3000                            

                                         1/5/1984

3029                            

                                        23/6/1984

3163                            

                                        22/3/1985

3278                            

                                          6/5/1986

3678                            

                                      23/11/1990

[1] Maddenin değişiklikten önceki şekli: “Madde 35 - Tahdidi mutazammın kanuni hükümler yerinde kalmak ve karşılıklı olmak şartiyle yabancı hakiki şahıslar Türkiye'de gayrimenkul mallara temellük ve tevarüs edebilirler.

(Ek fıkra: 21/6/1984 - 3029/1 md.; iptal: An. Mah. 13/6/1985 tarih ve E.1984 /14, K. 1985/7 sayılı Kararı ile)

(Ek fıkralar: 22/4/1986 - 3278/1 md.; iptal: An. Mah. 9/10/1986 tarih ve E.1986/18, K. 1986/24 sayılı Kararı ile)”