|
Gayrimenkul vergileri
Dünyü Gazetesi'nin 2 Eylül 2008 tarihli sayısında yer
alan haberde de belirtildiği gibi gayrimenkul satışından
doğan rantların vergilenmesi ile ilgili olarak vergi
kanunlarında yeni düzenlemeler yapılması söz konusudur.
Vergi Konseyi'nde, Gelir Vergisi Kanunu'nun yeniden
yazımı ile ilgili çalışmalarda da konu ayrıntılı olarak
ele alınmaktadır. Bilindiği gibi vergi sadece
gayrimenkullerin gelirlerinden ele alınmamaktadır.
Gayrimenkulün elde tutulması ve kullanılması, ivazlı
veya ivazsız olarak elden çıkarılması halinde de
vergileme söz konusu olur.
Kira gelirleri
Arsa, arazi, konut ya da işyeri sahiplerinin sahip
oldukları gayrimenkulleri kiraya vermeleri dolayısıyla
elde ettikleri gelirler (Gayrimenkul sermaye iradları)
sahibinin gerçek kişi ya da tüzel kişi olmasına göre
farklı vergilemeye tabidir.
Gerçek kişilerin kira
gelirleri
Gerçek kişilerin elde ettikleri konut kira gelirlerinin
2008 yılı için, 2400 YTL'si vergiden istisna olup aşan
kısım yüzde 15-35 arasında değişen artan oranlı vergi
tarifesine göre vergilendirilir. Bir yıla ait gelirlerin
brüt tutarından 2400 YTL'lik istisna indirildikten sonra
kalan kısımdan gelirin elde edilmesi ile ilgili gerçek
gider ya da yüzde 25 oranında götürü gider düşülerek
bulunan tutardan varsa Gelir Vergisi Kanunu'nun 89'uncu
maddesinde sayılan indirimlerin yapılır; oluşan vergi
matrahına vergi tarifesinde uygun gelen oranlar
uygulanarak ödenecek vergi hesaplanır. Yıllık beyanname
izleyen yılın 1-25 Mart tarihlerinde verilir. Vergiler
mart ve temmuz aylarında olmak üzere iki taksit halinde
ödenir. Gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmesi
halinde, elde edilen gelirden kira stopajı yapılması
nedeniyle kira tutarının 19.800 lirayı aşması halinde
yıllık beyanname verilir. Şahsi ticari işletmeye dahil
gayrimenkullerin kira geliri ise ticari kazanç
niteliğindedir. Ticari kazanç belirleme esaslarına göre
vergilenir. Kurumlar vergisi mükellefi tüzel kişilerin
kira gelirleri de ticari kazanç sayılır.
Gayrimenkul satış
gelirleri
Gayrimenkullerin satışından sağlanan kazançların
vergilenmesi gelir vergisi ve kurumlar vergisi
mükelleflerinde farklı esaslara bağlanmıştır.
Değer artış kazançları
Gerçek kişilere ait olup ticari işletmeye dahil olmayan
gayrimenkullerin 5 yıl elde tutulmasından sonra
satılması halinde (01.01.2007'den önce iktisap edilenler
4 yıl) satıştan doğan kazançlar vergiye tabi değildir.
Beş yıl içinde satılması halinde, satış bedeli ile alış
bedeli arasındaki (endeksleme farkı alış bedeline
eklenir) fark değer artış kazancı olarak vergilenir.
Ancak kazancın 6.800 YTL'si vergiden istisnadır. Ticari
işletmeye dahil gayrimenkul satışlarında ise satış
kazançları için herhangi bir istisna söz konusu
değildir. Alış bedelinin alım-satım arasındaki süreye
göre endekslenerek yükseltilmesi de ön görülmemiştir.
Miras yolu ile iktisap edilen gayrimenkullerin satışı
halinde elde edilen kazanç miktarı ve elde tutma süresi
ne olursa olsun vergiye tabi tutulmaz.
Kurumların gayrimenkulleri Kurumların, en az iki tam yıl
süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak
hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu
senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının
satışından doğan kazançların yüzde 75'lik kısmı kurumlar
vergisinden istisnadır.
Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış
kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı
yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir
fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın
yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna
kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil
edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle
zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziya uğramış
sayılır.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave
dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen
veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca
ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna
dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler
ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin
tasfiyesi ( Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler
hariç) halinde de bu hüküm uygulanır. Devir veya bölünme
suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri,
kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan
haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir
olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate
alınır.
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla
uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları
değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna
kapsamı dışındadır.
Bankalara borçları nedeniyle kanuni takibe alınmış veya
Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu'na borçlu durumda olan
kurumlar ile bunların kefillerinin ve ipotek verenlerin
sahip oldukları taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu
senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının, bu
borçlara karşılık bankalara veya bu fona devrinden
sağlanan hasılatın bu borçların tasfiyesinde kullanılan
kısmına isabet eden kazançların tamamı ile bankaların bu
şekilde elde ettikleri söz konusu kıymetlerin satışından
doğan kazançların yüzde 75'lik kısmı da kurumlar
vergisinden istisnadır.
Katma değer vergisi
Gerçek ve tüzel kişilere ait ticari ve sınai işletmelere
dahil gayrimenkullerin kiralanmasından ve satışından
doğan gelirler (brüt tutar) katma değer vergisine
tabidir. Net alanı 150 m2'yi aşmayan konut satışlarında
KDV oranı yüzde 1, diğer arsa, arazi mesken ve işyeri
satışlarında yüzde 18'dır. Kişilerin şahsi servetine
dahil gayrimenkul satışlarında KDV uygulanmaz.
Ayrıca kurumların
aşağıdaki şartları taşıyan gayrimenkul satışları da
KDV'den istisnadır.
Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel
idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle
bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı
suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara
borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık
gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede
mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve
teslimleri.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan
kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları
gayrimenkul ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna
kapsamı dışındadır.
İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında
yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim
yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin
yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar
vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate
alınır.
Emlak vergisi
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken, büro, işyeri
gibi binalarla arsa ve araziler Emlek Vergisi
Mevzuatı'nda belirlenen esaslara göre emlak vergisine
tabidir. Bilindiği gibi emlak vergisi gayrimenkul
sahipleri, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa
gayrimenkule sahip gibi tasarruf edenler öder. Vergi
mart-nisan-mayıs ve kasım aylarında olmak üzere iki
taksitte ödenebilir.
Emlak vergisi oranları gayrimenkulün cinsine göre
farklılaştırılmış olup binde 1 le binde 6 arasında
değişen oranlar söz konusudur. Ayrıca emlak vergisinin
yüzde 10 tutarında 'taşınmaz kültür varlıklarının
korumasına katkı payı' ödenir.
Emlak vergisinin matrahının ne olacağı da önemlidir. Bu
konuda DÜNYA Gazetesi'nin 28.08.2008 tarihli sayısında
yer alan "Gayrimenkul devirlerinde tapuda beyan edilecek
değerler ne olmalı?" başlıklı yazımızda açıklama
yapılmıştır.
Öte yandan brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan tek konuta
sahip olan emekliler, işsizler, ev hanımları, özürlüler,
gaziler ve şehitlerin dul ve yetimleri emlak vergisi
ödemezler. Emekli, işsiz ve ev hanımları emekli ve
muhtaç aylığı dışında herhangi bir gelire sahipse
istisnadan yararlanamazlar. Ancak 19.800 YTL'sini
geçmeyen menkul sermaye gelirleri istisna uygulanmasını
engellemez.
Tapu harçları ve veraset
ve intikal vergileri
Gayrimenkullerin alım satımında veya ivazsız olarak el
değiştirmesinde , tapuda işlem yapılması aşamasında tapu
harcı, kanununda belirtilen sürelerde veraset ve intikal
vergisi ödenmesi gerekir. Ayrıca gayrimenkullerin
cinsinde değişiklik olması halinde cins değişikliği
harcı ödenir. Tapu harcının oranı işlem türüne ve
gayrimenkulün niteliğine göre değişir. Oranlar Harçlar
Kanunu'na bağlı tabloda gösterilmiştir. Tapu harcının
matrahı ile ilgili açıklamalara yukarıda belirttiğimiz
yazımızda yer verilmiştir.
Gayrimenkullerin miras ya da hibe yolu ile intikalinde
ise tapu harcı yanında Veraset ve İntikal Vergisi
Kanunu'nda yer alan tarifede yer alan oranların, yine
kanuna uygun olarak belirlenen matrahlara uygulanması
ile belirlenen vergilerinin ödenmesi gerekir.
Akif AKARCA
akif.akarca@alfaymm.com
Dünya /04.09.2008
|
