Kira gelirinde gerçek gider mi götürü gider mi?

Bilindiği üzere Mart ayında mesken ve işyeri (belli bir tutarı aşan) kira geliri elde eden mükelleflerin kira gelirlerini beyan etme dönemidir.   

İşyeri kira gelirleri stopaj yoluyla vergilendirildiği için 2009 yılı için 22.000-TL tutarı aşan işyeri kira geliri ile mesken olarak kiraya verilen kira gelirlerinin 2600-TL yi aşan kısmı için mükelleflerin beyanname vermesi gerekiyor. Hem mesken hem işyeri kira geliri elde edenler ise beyanname vermede bu ikisinin toplamını dikkate alacaklardır.  

Dolayısıyla aşağıda anlatacaklarımız mesken kira geliri elde edenler ile işyerini basit usul mükelleflerine kiraya verenler ve işyeri kira geliri 22.000-TL yi aşan mükellefler için geçerlidir. www.muhasebenet.net  

Gelir Vergisi Kanunu’nda Gayrimenkul sermaye iradının vergilemesinde net gelir esası geçerlidir. Net gelire ulaşmak için gayrisafi hasılattan yani alınan kira bedelinden,  gelirin sağlanması ve idamesi için yapılan giderleri indirmek gerekir. Giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır. Gayrimenkul gelirlerinden hangi giderlerin indirilebileceği kanunun 74’üncü maddedesinde ayrıntılı biçimde sıralanmıştır. 74’üncü maddede yazılı giderler fiilen ödenmeyip tahakkuk etmiş olsa bile indirim konusu yapılabilir. Yalnız burada giderlerin belgelerle tevsik edilmesi gerekir. www.muhasebenet.net       

Diğer taraftan mükellefler istedikleri takdirde kira gelirlerinin %25’ini götürü olarak indirebilecekleri hüküm altına alınmıştır. Bu yöntemde giderleri herhangi bir şekilde belgelendirmeye gerek yoktur.  Buradan hareketle kira gelirlerinde net gelirin tespitinde, gerçek gider yöntemi ve götürü gider yöntemi olmak üzere ikili bir sistemin benimsendiği söylenebilir.     

1. Gerçek Gider Yöntemi 

Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler aşağıda yer alan giderleri elde ettikleri kira gelirinden indirim konusu yapabilirler.  

-         Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; www.muhasebenet.net  

-         Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri; (Gayrimenkulün önemi ve büyüklüğü ile mütenasip olan kapıcı, kaloriferci ücretleri vb.)

-         Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri;

-         Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri www.muhasebenet.net  

-         Konut  (sadece konutlarda) olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i www.muhasebenet.net  

-         Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

-         Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

-         Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Yapılan gider emlakın değerini artıracak nitelikte ise, doğrudan gider yazılamaz. Maliyete aktarılıp amortisman ayrılabilir.)

-         Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

-         Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler

-         Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Diğer tüm giderler düşüldükten sonra kalan kısım ile sınırlı olarak indirilebilir)

-         Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar gayrisafi kira tutarından indirilir.  

Ancak, gerçek gider usulünü seçen konut kira geliri sahipleri önce gider toplamının istisna tutarına (2009 Yılı için 2.600) isabet eden kısmını hesaplayacaklar. İstisnaya isabet eden kısım hariç, gerçek gider tutarını indirim konusu yapacaklar.   www.muhasebenet.net  

İşyeri kira geliri elde edenlerde ise istisna uygulaması söz konusu olmadığı için kira gelirlerinden, gerçek gider tutarının tamamını indirim konusu yapacaklar.  

2. Götürü Gider Yöntemi                                            

Götürü gider uygulamasında ise kira geliri elde edenler gayrisafi gelirlerinin % 25'ini götürü gider olarak indirim konusu yapılabilir. Bu yöntemi seçen mükellefler ellerinde herhangi bir belge olmadan kira gelirlerinden (Konutlarda istisna tutarını düştükten sonra geri kalan kısım üzerinden)  % 25'ini götürü gider olarak indirebilirler.  

Hangi Yöntemi Seçmeliwww.muhasebenet.net  

Kira geliri elde edenler diledikleri yöntemi seçmekte serbesttirler. Ancak götürü gideri seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler.  Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler ise istedikleri takdirde bir sonraki yıl götürü gider yöntemini tercih edebilirler.   www.muhasebenet.net  

İndirim konusunda kararı yine mükellefler kendileri vereceklerdir. Konunun özelliğine göre en sağlıklı bilgiyi kendileri bilecekleri için bu yöntemlerden hangisi kendilerine en fazla avantaj sağlıyorsa ona göre beyanname verebilirler.    

Ama şunlarıda söylemekte yarar vardır. Yüksek miktarlarda kira geliri elde edenler için götürü gider yöntemi daha avantajlı olmaktadır. Çünkü genellikle götürü gider oranı kadar gayrimenkul gideri yapmak yada bu gideri belgelemek zordur.www.muhasebenet.net  

Bunun yanında;

-         Yeni gayrimenkul alan;

-         Yeni alınan gayrimenkulü banka kredisi ile alan;

-         Kira geliri düşük olan;www.muhasebenet.net  

             Mükelleflerin gerçek gider yöntemini seçmeleri daha avantajlı olabilir. 

            Aslında kanun koyucu vergi yasalarında genellikle belgelendirilmiş ve gerçekten yapılmış olan giderlerin indirilmesine cevaz verir. Fakat gayrimenkul kira geliri elde edenler için bir ayrıcalık tanımış ve gerçek gider yanında götürü gider yöntemini de seçme hakkı vermiştir. Mükelleflere düşen kendilerine en az maliyeti olan yöntemi seçmektir. Çünkü artık vergi planlaması dediğimiz olgu sadece ticari gelir elde eden işletmeler için değil, tüm gelir unsuru sahipleri için geçerlidir. (Bu makale izin alınmadan iktibas edilemez)

Mahmut SUÇİÇEK
Vergi Denetmeni
mahmutsucicek@gmail.com
www.muhasebenet.net
22.02.2010
Diğer makaleleri