Gayrimenkul satanlar dikkat!

2009'da kira geliri olanlar ve gayrimenkul satanlar dikkat!

2009 yılında elde ettiği gelirleri beyan etmek zorunda olanlar için perşembe günü son gün. Maliye, özellikle kira gelirleri ile gayrimenkul satışlarını bu yıl mercek altına aldı. Kira geliri elde ettiği ve gayrimenkul sattığı tespit edilen 10 bin kişiye beyanda bulunmaları için mektup gönderen İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, mart ayından sonra beyanname vermeyenlerin üzerine gitmeye hazırlanıyor.

Biz de detaylarını 2009 yılı gelirlerinin beyanı ile ilgili yazı dizimizin 4-8 Mart tarihleri arasında yayınlanan bölümünde açıkladığımız kira gelirleri ile gayrimenkul satış kazançlarının beyanı konusunu son kez hatırlatalım istedik.

KİRA GELİRLERİ
l Tahsil ettiği konut kira geliri 2 bin 600 TL'yi aşanlar,
l Vergi tevkifatına (kesintinse) tabi tutulmuş işyeri kira gelirinin kesinti öncesi tutarı 22 bin TL'yi aşanlar,
l Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edenlerden, konut kira gelirinin 2 bin 600 TL'yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 22 bin TL'yi aşanlar,
l Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,
l Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,
l İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere) kiralayanlar,
l Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler, gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

VERGİNİN HESAPLANMASI
Beyan edilen konut kira gelirinden önce 2 bin 600 TL konut kira geliri istisnası, sonra tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira geliri elde edilen gayrimenkulle ilgili belgeli giderler düşülecek (Gerçek gider usulünde istisnaya isabet eden gider düşülemiyor). İşyeri kira gelirlerinden ise herhangi bir istisna uygulanmaksızın tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira geliri elde edilen gayrimenkulle ilgili belgeli giderler düşülecek. Kalan tutar üzerinden hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
Konut kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 2 bin 600 TL'lik istisna uygulanacak. Birden fazla kişiye ait olan bir konuttan elde edilen kira geliri için ise istisna tutarı her kişi için ayrı ayrı uygulanacak.
İşyeri kira geliri 22 bin TL'yi aştığı için beyanname vermek zorunda olanlardan, işyeri kira geliri 95 bin 600 TL'yi aşmayanlar ilave vergi ödemeyecekleri gibi vergi iadesi bile alabilecekler.

EV, İŞYERİ ve ARSA SATANLAR
Gerçek kişilerin devamlılık arz etmemek koşuluyla yaptıkları gayrimenkul (ev, işyeri, arsa, arazi) satışından elde ettikleri kazançlar, değer artış kazancı sayılıyor.
2009 yılında elde edilen gayrimenkul satış kazancına 7 bin 600 TL istisna uygulanıyor. İvazsız (bedelsiz) olarak edinilenler hariç olmak üzere, 1 Ocak 2007'den sonra edinilen gayrimenkullerin beş yıl, bu tarihten önce edinilenlerin ise dört yıl içinde satılması ve elde edilen kazancın 7 bin 600 TL'yi aşması halinde beyan edilmesi gerekiyor.

KAZANÇ NASIL HESAPLANACAK?
2009 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
l Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksi'ndeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
l Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
l Ortaya çıkan kazançtan 7.600 TL istisna düşülecek.
l Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15'ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 25 Mart Perşembe günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.

GELİRİNİ BEYAN ETMEYENİ CEZA BEKLİYOR
l Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, konut kira geliri istisnasından yararlanılamaz.
l Kira geliri veya gayrimenkul satış kazancının beyan edilmemesi halinde iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve gelir takdir komisyonunca takdir edilir.
l Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca, gecikilen her ay için yüzde 1,95 oranında gecikme faizi talep edilir.
l Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizi, tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmediği takdirde, geciken her ay için (ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesaplanır) ayrıca yüzde 1,95 oranında gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsil edilir.

Kiracının vergisini ödememiş olması iade almaya engel mi?
KİRAYA verdiğim işyerimden dolayı düzenlediğim GMSI beyannamemde vergi iadesi oluşmakta. Kiracım 2009 yılında muhtasar beyannamelerini vermiş, kira stopajlarının tahakkuklarını yapmış ama vergisini yatırmamış. Kiracımın vergisini yatırmamış olması vergi iadesi almama engel mi?
252 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre, gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin vergi iadesi için, kesilen verginin ödenmiş olması gerekmiyor.
Nakden iade talebinin dilekçe ile yapılması, iade tutarının 10 bin TL'yi aşmaması halinde Tebliğ ekinde yer alan yıl içinde yapılan tevkifata ilişkin tablo (Ek: 1) ile kira kontratını dilekçenize eklemeniz koşuluyla iade talebinizin yerine getirilmesi gerekiyor. Ancak maalesef bazı vergi daireleri iade için Tebliğde yapılan açıklamanın aksi bir uygulamayla verginin ödenmiş olması şartını arıyor.