|
Gayrimenkul vergilerinde incelikler
Gayrimenkul sahiplerinin
vergileri hakkında okuyucularımdan çok fazla mesaj
alıyorum. Bu yüzden tekrar bu konuya değinmek istedim.
Vergilendirmede iki yöntem
GELİR Vergisi Kanunu’nun 70. mad. yazılı mal ve hakların
(Arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar vs.) kiraya
verilmesinden elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye
iradı” sayılıyor ve belli koşullarda gelir vergisine
tabi tutuluyor. Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın
saptanması için indirilecek giderler konusunda iki
yöntem seçilebiliyor. Gerçek usulde; yıllık gayrı safi
hasılattan kiraya verilen gayrimenkulle ilgili giderler
düşülür. Örnek olarak kiraya veren tarafından,
gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve
asansör giderleri, sigorta, onarım ile bakım ve idame
giderlerini gösterebiliriz. Kiraya verilen mal ve haklar
için ödenen vergiler ve sahibi bulundukları konutları
kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira
bedeli de indirilebilen giderler arasında. Ancak vergi
ve para cezaları indirilemiyor.
İşyeri sahiplerine iade var
HAKLARI kiraya verenler hariç gayrimenkul sermaye iradı
elde edenler götürü usulden de yararlanabilir. Gayri
safi hasılattan, hasılatın yüzde 25’lik kısmı düşülür,
kalan kısım artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir.
Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz
malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için
gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi
seçilemez. Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi
ve kuruluşlar, kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi
kesintisi yaparlar. Yani işyerinin kiracıları,
ödeyecekleri kira üzerinden yüzde 20 oranında vergi
kesecekler. Böylece ertesi yıl kira gelirini beyan
edecek işyeri sahipleri vergi ödemediği gibi bazen iade
bile alabilecek. Kiraya verilen gayrimenkulün hem
mesken, hem de işyeri olarak kullanılması halinde;
kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak
kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi
kesintisine tabi olacak.
Emsal kira bedeli
GAYRİMENKULUN, kira bedelinin emsal kira bedelinden
düşük olması ya da bedelsiz olarak başkalarına verilmesi
halinde emsal kira bedeli uygulanır. Bina ve arazilerde
emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya
mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Böyle bir makam
yoksa, o bina ya da arazi için kira tespiti
yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlâk vergisi değerinin
yüzde 5’idir. Örneğin; bir kimse, Emlak Vergisi değeri
100.000 TL olan bir apartman dairesini arkadaşına
bedelsiz olarak vermişse; kira geliri elde etmediği
halde, emsal kira bedeli olarak en az (100.000 x %5)=
5000 TL kira geliri beyan edecek. Bina veya arazi
dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli,
bunların maliyet bedelinin yüzde 10’udur. Bu bedel
bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin
değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli
edilen değerlerinin yüzde 10’udur.
Kardeş ve çocuklar
BOŞ kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz
olarak başkalarına bırakılması, bina mal sahiplerinin
çocuklarının ve kardeşlerinin ikametine bırakılması
(ancak bu kişilerin ikametine birden fazla konut tahsis
edilmişse yalnız birisi hakkında emsal kira
hesaplanmaz), mal sahipleri ile birlikte akrabalarının
da aynı dairede oturması durumunda emsal kira bedeli
uygulanmaz. Anne ve babalara ise GVK.73.mad. gereği
emsal kira bedeli uygulanır. Sonuç olarak konut
kiralarının 500 TL’yi geçmesi halinde, işyerinde ise
tutarı ne olursa olsun ödemenin bankadan geçirilmesinin
zorunlu olduğunu unutmayalım.
Arif şimşek
tercuman/14.02.2009 |
