|
Vatandaşa tapu müjdesi... Tapuların çoğu değişmeyecek...
‘Kat irtifakı’ ibaresinin 28
Kasım 2009'a kadar "kat mülkiyeti" şeklinde değişmesi
zorunluluğu, yapı sektöründe yılların ihmalini gün
yüzüne çıkardı. İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası
İkinci Başkanı Aşa da mevcut düzenlemeyle tapuların
büyük bölümünün değişemeyeceğini belirtti.
Emlakçılar ve müteahhitler, yapılan düzenlemenin bu
haliyle kaosa sebep olacağını belirtiyor. Kat
mülkiyetine geçmek için iskân izni alınması gerekiyor.
İskân için binayı yapan müteahhidin eğer vergi ve SSK
borcu varsa bunu tapu sahibinin ödemesi zorunlu
tutuluyor. Tüm İnşaat Müteahhitleri Federasyonu Başkanı
Tahir Tellioğlu, müteahhidin kişisel borcunun tapu
sahiplerine yıkılmasının kanunun uygulanmasında büyük
engel oluşturacağına dikkat çekti. Tellioğlu, söz konusu
borçların amme alacağı çerçevesinde müteahhitten tahsil
edilmesi gerektiğini belirtiyor. Tellioğlu'na göre
kanunda gerekli düzeltmeler yapılmazsa tapu sahipleri
büyük sıkıntı yaşayacak. İstanbul Umum Emlak
Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizamettin Aşa da
mevcut düzenlemeyle tapu sorununun çözülmeyeceğini,
hatta sıkıntının daha da büyüyeceğini belirtiyor.
Zaman'ın dün 'Tapudaki kelime değişikliği ev sahiplerine
pahalıya mal olacak' başlığıyla manşetten duyurduğu
haber, geniş yankı buldu. Haberde tapuların kat
irtifakından kat mülkiyetine çevrilmesini öngören
kanunla ilgili ev sahiplerinin yaşadığı mağduriyet
masaya yatırılmıştı. Tüm İnşaat Müteahhitleri
Federasyonu Başkanı Tahir Tellioğlu, 50 yıldır bu
binaların yapılmasına izin verildiğini, şimdi ise kanun
çıkarılarak iskân istendiğini vurguluyor. "Asıl gereken,
bütün yapıların iskânlı olmasıdır." diyen Tellioğlu,
"Yıllarca iskânı, hatta ruhsatı olmayan yapılara müsaade
edildi. Ruhsat almış, binayı fizikî olarak bitirmiş ama
iskân belgesi almamış. Bir de inşaat ruhsatı bile
olmayıp belediyede kaydı bulunmayan binalar var.
Bunlara, belediyeler ve valilikler gibi kamu idaresi
müsaade etti." şeklinde konuştu. Türkiye'deki konutların
yaklaşık yüzde 60-70'inin iskânı bulunmadığını, bunların
yüzde 10-15'inin de ruhsatının dahi olmadığını belirten
Tahir Tellioğlu, şunları söyledi: "Devlet bunlara
elektrik, su vermiş, kanalizasyonu bağlamış. Bir
düzenlemeyle tapu tahsis belgesi vermiş. Bu belgeyle
kendisine göre beyanname de düzenliyor. Bunu kısmen
kanuni olarak kabul etmişsin, şimdi de iskân istiyorsun.
Adamın ruhsatı yok ki iskân getirsin." Tellioğlu'na göre
tapuların kat mülkiyetine dönüştürülmesi isteniyorsa
bunun için eylem planı ortaya koymak gerekiyor.
Tellioğlu, Türkiye'deki yapıların yüzde 60'ının iskânı
yokken bu düzenlemeyle sonuca gitmenin zor olduğuna
dikkat çekiyor.
İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı
Aşa da mevcut düzenlemeyle tapuların büyük bölümünün
değişemeyeceğini belirtiyor. Yeni ve farklı bir
düzenlemenin şart olduğunu anlatan Aşa, tapu
sahiplerinin şu anda ne yapacağını bilemez durumda
olduğunu kaydediyor. İstanbul'da tamamı iskânsız olan
bölgeler bulunduğunu söyleyen Nizamettin Aşa, "Bu konu,
ancak kapsamlı bir imar affıyla çözülür. Af olsa bile
yapanın yanına kâr kalacak şekilde olmamalı. İki kat
imarlı arsasının üzerine dört katlı daire yapan, bunun
cezasını mutlaka ödemeli. Yeni dönem için de çok ağır
müeyyideler koyulmalı." diye konuştu.
Avukat Gökhan Uğur Bağcı’nın konuyla ilgili yaptığı
yazılı açıklama
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAKİ DEĞİŞİKLİK İSKAN ALMAYANA CEZA
MI GELİYOR?
Gayrimenkul Hukuku’nun çok önemli bir kaynağı olan 634
Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 14.11.2007 tarihinde çok
önemli değişikliklere uğradı. Özellikle büyük şehirlerde
yoğun olarak bulunan “site” şeklinde yapıların da hukuki
düzenlemesi, ilk kez bu değişiklik ile yapılmış oldu.
Elbette bu düzenlemeler çok önemli olmakla birlikte
uygulamada bir çok soruna yol açacak nitelikte hükümleri
de beraberinde getirdi. Şu an için en güncel olan ve yüz
binlerce kişiyi ilgilendiren en önemli sorunlardan biri
de kat mülkiyetine geçiş durumudur.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na, 28.11.2007 tarihinde
Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5711 Sayılı
kanunla eklenen, geçici 1. madde ne yazık ki uygulamada
çok fazla sorun çıkaracak noktaya gelmiştir. Bazı basın
yayın organları birkaç gündür, bu konuda kanaatimce
yanlış haberler yaparak halkın kafasının karışmasına
neden olmaktadır. Bu basın organlarına göre, sanki
28.11.2009 tarihinde kat mülkiyetine geçmeyen tüm kat
maliklerine para cezası verilecekmiş gibi bir hava
yaratılmaktadır. Fakat durum böyle değildir.
634 Sayılı Kanun’a eklenen geçici birinci madde bazı
şartların bir arada gerçekleşmesine rağmen, 28.11.2009
‘a kadar kat mülkiyetine geçmeyen gayrimenkul
sahiplerine idari para cezası uygulanmasını
öngörmektedir. Fakat sorun hangi kat maliklerine ceza
verileceğidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Geçici 1. maddesine göre;
28.11.2007 Tarihinden evvel
1. Kat irtifakı kurulmuş
2. Üzerindeki yapılar tamamlanmış
3. YAPI KULLANMA BELGESİ ALINMIŞ
Gayrimenkullerin, iki yıl içinde, yani kanunun
28.11.2007 ‘de yürürlüğe girdiğini düşündüğümüzde
28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçmeleri
öngörülmüştür. Aksi halde, bağımsız bölüm başına, yani
söz konusu gayrimenkul bir apartman ise apartmandaki
daire başına, daire sahiplerine 1.000 TL idari para
cezası (Bu 1.000 TL’de şu anda Yeniden Değerleme Oranı
baz alınınca 1.200 TL olarak uygulanacaktır)verilmesi
öngörülmüştür.
Fakat yukarıda da görüldüğü gibi bu cezanın
verilebilmesi için, sayılan üç şartın birlikte varolması
gerekir. Yani bir apartman ya da site inşaatının
28.11.2007 tarihinden evvel bitmiş olmasına karşın yapı
kullanma izin belgesi alınmamış ise, kat mülkiyetine
geçmedi diye 28.11.2009 tarihinden sonra, apartmandaki
daire sahiplerine para cezası uygulaması söz konusu
olmayacaktır. Çünkü kanunun açık hükmü yapı kullanma
izin belgesinin yani uygulamadaki adıyla iskanın alınmış
olmasını şart koymuştur.
Bu nedenle bazı yayın organlarında, “iskanı olmayanlar
yandı” türünden haberler ne yazık ki tam olarak doğru
değildir. Eğer 28.11.2007 tarihinden evvel iskan
alınmış, fakat kat mülkiyetine geçmemiş binalar var ise,
elbette buradaki kat maliklerine ceza uygulanacaktır.
Ama iskan zaten alınmamış ise, kanunun açık hükmü
karşısında ceza uygulanması mümkün değildir.
Aslında bu madde kaleme alınırken, muhtemelen
ülkemizdeki kat mülkiyetine geçmemiş, uzun yıllardır kat
irtifakı tapusu ile duran binaların kat mülkiyetine bir
an evvel geçmesi düşünülmüştü. Fakat iskan şartının
maddeye yerleştirilmesi ne yazık ki sıkıntı
doğurmaktadır. Çünkü uygulamada asıl sıkıntı olan, kat
mülkiyetine geçiş değil iskan alabilmektir. İskan yani
yapı kullanma izin belgesi alabilmek için o kadar çok
evrak gereklidir ki birçok müteahhit bununla uğraşmadan
kat irtifakı kurmakla yetinir.
Düşünsenize, 25 sene evvel inşa edilmiş ama iskanı
olmayan bir bina var. Bu binanın kat mülkiyetine
geçebilmesi için iskan alınması şart. Bu iskan için de
müteahhide ulaşıp 25 sene önceki SSK ve vergilerin
ödendiğini gösterir belgeleri bulmak gerekli ki
uygulamada neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, kanun
koyucu eğer kat mülkiyeti konusunda hayatın akışına
uygun bir düzenleme yapmak istiyorsa, yapı kullanma izin
belgesi konusunu tekrar gözden geçirmelidir.
Sonuç olarak, 28.11.2007’den evvel iskan almamış
gayrimenkul sahiplerinin korkmasını gerektirecek bir
husus yoktur. Kanunun açık hükmü karşısında onlara
28.11.2009 ‘dan sonra idari para cezası kesilmesi mümkün
gözükmemektedir.
Av. Gökhan Uğur BAĞCI
(İstanbul Barosu)
Bugün Gazetesi
13.05.2009 |
