|
Emsal kira bedeli
Gelir Vergisi Kanunu'nun "ev kirasız, para faizsiz
olmaz" şeklindeki iktisadi anlayıştan hareketle
düzenlenmiş "emsal kira bedeli" başlıklı 73. maddesi,
kimsenin gayrimenkulünü emsalinden daha düşük bir
bedelle veya bedelsiz olarak kiraya veremeyeceğini bir
karine olarak kabul etmekte ve mükelleflerin emsal kira
bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemeyeceklerini
hükme bağlamaktadır.
Biz de beyan döneminde bulunduğumuzu dikkate alarak bu
yazımızda bu maddeyi irdelemeye çalışacağız.
Bu maddeye göre binalarda ve arazide emsal kira bedeli,
söz konusu yer için yetkili özel mercilerce veya
mahkemece tespit edilmiş bir kira bedeli mevcutsa bu
tespit edilmiş değerdir. Eğer bu şekilde tespit edilmiş
bir kira bedeli mevcut değilse, kiraya verilen bina veya
arazinin Emlak Vergisi'ne esas beyan değerinin yüzde
5'i, diğer mal ve haklarda ise piyasa değerinin % 10'u
yıllık emsal kira bedeli olarak dikkate alınacaktır.
Örneğin, 2008 yılında Emlak Vergisi değeri 200.000 lira
olan ve bu değer üzerinden Emlak Vergisi ödeyen Ali
Bey'in, bu dairesi için yıllık emsal kira geliri bedeli
10.000 liradır. Ancak Ali Bey, gerçekte, yıllık 8.000
lira kira geliri elde ettiyse, bu gelirini mi, yoksa
emsal kira bedelini mi beyan edecektir. Ali Bey, emsal
kira geliri müessesesini bahane edip kirasının
artırılmasını isteyebilir mi?
Bu sorulara, önce hemen cevap verelim, sonra da aşağıda
sebeplerini açıklayalım. Her iki sorunun cevabı da
olumsuzdur. Örnekteki mükellef Ali Bey, ne gerçekte
almadığı 10 bin lirayı kira geliri olarak beyan etmekle
yükümlüdür ne de bu sebeple kiracısından kirasının
artırılmasını isteyebilir. Çünkü, Gelir Vergisi
Kanunumuz, bütün kanunun yorumlanmasına esas olacak
ilkelerini, hemen 1 ve 2'nci maddesinde açıklamıştır.
Bizi ilgilendiren ilkeye göre Gelir Vergisi, kişilerin
elde ettikleri gerçek gelirleri üzerinden alınır. Bir
başka deyişle kişilerin gerçek olmayan veya elde
etmedikleri gelirleri, Gelir Vergisi'ne esas alınamaz.
Ayrıca, kişilerin ekonomik faaliyetleri ve vergiyi
doğuran olaylar, özel hukuk alanında, konumuza ilişkin
olarak, kira sözleşmeleri ile oluşur. Kira sözleşmeleri,
kira bedelini de gösterir. Vergi Usul Kanunu'nun 8.
maddesine göre ise vergi mükellefiyetini veya vergi
sorumluluğunu devredenler dışındaki sözleşmeler,
muvazaalı veya peçelemeli olduğu ve taraflarının gerçek
iradesini veya gerçek durumu yansıtmadığının vergi
idaresince delillendirilmesi hali dışında, vergi
dairesini bağlar ve vergilendirmeye esas alınmak
zorundadır. Nitekim Danıştay'ın muhtelif dava
dairelerinin yerleşik içtihadı da bu yöndedir.
O halde mükellefler, gerçekten elde ettikleri kira
gelirlerini, kira sözleşmeleri, kira makbuzları veya
kiraların bankadan ödendiği durumda banka dekontları
veya posta havale makbuzları ile kanıtlayabildikleri
sürece, emsal kira bedeline göre beyanda bulunmak
zorunda değildirler veya bu kişilere emsal kira
bedelinden düşük kira geliri beyan ettikleri
gerekçesiyle cezalı vergi salınamaz. Salınması halinde
kira geliri sahipleri, beyan ettikleri kira gelirinin
gerçek olduğunu yargı mercileri önünde açıklama ve
kanıtlama olanağına sahiptirler.
Ancak mükelleflerin, kira gelirini kanıtlayamamaları,
ellerinde delilleri ve hatta yazılı kira sözleşmeleri
bile olmaması durumlarında veya gerçekte daha yüksek
kira aldıklarının ve bu miktarı gizlediklerinin vergi
idaresince delillendirilmesi halinde yahut gerçek kira
bedelinin belirlenememesi halinde, emsal kira gelirine
göre düşük gelir beyan etmeleri halinde cezalı vergi
tarhiyatı ile karşılaşma ihtimalleri söz konusu
olacaktır.
Netice olarak, kira gelirini tam ve doğru olarak beyan
eden ve beyan ettiği tutarın gerçekte elde ettiği kira
tutarı olduğunu kanıtlayabilen mükelleflerin, emsal kira
bedeli hükmünden korkmaları veya çekinmeleri için hiçbir
sebep yoktur.
Ayrıca, kanunun anılan hükmüne göre, aşağıdaki istisnai
hallerde emsal kira bedeli müessesesi uygulanmaz. 1. Boş
kalan gayrimenkullerin muhafazası maksadıyla bedelsiz
olarak başkalarının ikametine bırakılması 2. Binaların
mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba),
füruğ (çocuk, torun) veya kardeşlerin ikametine tahsis
edilmesi 3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı
evde veya dairede ikamet etmesi 4. Mahalli idareler
dahil bütün kamu kurum ve kuruluşları ile yapılan
kiralamalar.
Ancak burada 1, 2 ve 3 numaralı hüküm için dikkat
edilmesi gereken nokta, "ikamete tahsis edilme"dir.
İkamet, yerleşmek niyeti ile oturulan yerdir. Bu sebeple
işyeri olarak yapılan tahsisler, buraya girmez.
Bu istisnai hallere girmeyen ve belgelendirilebilir
nitelikte kira alınmayan ve dolayısıyla emsal kira
bedeli üzerinden beyanname vermeyi gerektiren hallere
şunlar örnek olarak "Çocuğa işyeri tahsisi", "Kişinin
dairesini bedelsiz olarak şirketine kullandırması", "Bir
dairenin (usul-füruğ ve kardeş kavramları dışında
kalan), kardeş çocuğuna veya hala, dayı, teyze, amca
gibi akrabalara işyeri veya mesken olarak bedelsiz
kullandırma" gibi haller sayılabilir.
Ancak bu gibi hallerde, gerçekte bir kira bedeli tahsil
ediliyorsa, yine bu gerçek kiranın beyan edilmesi
gerekir.
Öte yandan, bedelsiz işyeri olarak tahsislerde, eğer mal
sahibi, gerçekte kira almıyor ve emsal kira bedeli
üzerinden beyanname veriyorsa, kiracı işletmelerin
kayıtlarında da bir kira bedeli gözükmeyecek ve
dolayısıyla stopaj yapma mükellefiyeti de doğmayacaktır.
Emsal kira bedeli altında kira geliri elde eden ve
dolayısıyla gerçek kira gelirini beyan edenlere
önerimiz, aldıkları kira tutarlarını belgeleyen kira
sözleşmesi, makbuz, dekont, havale belgesi gibi kira
bedelini kanıtlayan belgelerini, ileride vergi idaresi
ile bir ihtilaf çıkabileceğini de nazara alarak özenle
saklamalarıdır.
Görüldüğü gibi emsal kira bedeli esası, kişilerin
almadığı, elde etmediği gelirleri üzerinden vergi almayı
amaçlayan bir müessese değildir.
Bumin Doğrusöz
Referans/12.03.2009 |
